7 ошибок

при покупке вторичной квартиры

Почему это важно?

Покупка квартиры — одно из самых важных решений в жизни. И самое волнительное.
Особенно на вторичном рынке, где у каждой квартиры — своя история, и за этой историей могут скрываться:

📉 потеря денег,
🧨 юридические риски,
🌀 недели, потраченные впустую на просмотры, и сорвавшиеся сделки

Меня зовут Кирилл Тен

я практикующий риелтор в Москве. Работаю в агентстве “Этажи” – самом крупном агентстве недвижимости в России и СНГ

Сопровождаю сделки любой сложности от подбора до регистрации, беру на себя все переговоры, проверку документов и решение всех проблем. Сделки веду с заботой, без давления, стараюсь, чтобы вы всегда понимали, что и почему происходит и минимизирую ваше участие, экономя время.

В этом документе я собрал 7 типичных ошибок, которые я вижу почти каждыйдень и поделился, что делать, чтобы их избежать.

1

Ошибка: Смотреть только на «свежий ремонт» и квадратные метры

Под красивой отделкой может скрываться плохая электрика, гниющие трубы или шумные соседи. Квартира — не инстаграм-картинка и это важно помнить.

— Проверьте состояние подъезда, почитайте информацию о доме и его состоянии, износе (это можно сделать на сайте flatinfo.ru или domclick.ru), обязательно изучите инфраструктуру, узнайте, кто соседи и обратите внимание, когда последний раз делался капитальный ремонт.
— Попросите БТИ-план и проверьте наличие перепланировок (самые опасные – перенос мокрых точек, снос несущих стен, перенос отопительных приборов на балкон или лоджию)
— В идеале прийти с человеком, который разбирается в этом, может задать нужные вопросы и подметить детали, которые «не лежат» на поверхности.

Человек приобрел квартиру, не придав никакого значения серьезной неузаконенной перепланировке. В итоге – спустя месяц проживания прорвало трубы, потому что они были в очень плохом состоянии. И эти самые трубы были не в том месте, где должны быть по тех. плану, потому что мокрая точка была перенесена. Урок был извлечен быстро, но вышел в копеечку.

2

Ошибка: Не проверять юридическую историю объекта

На квартиру может быть наложен арест или запрет на продажу, она может быть в залоге у банка, собственник может проходить процедуру банкротства или иметь долги и взыскания со стороны приставов, в квартире могут быть зарегистрированы дети (более того, им могут быть выделены доли и без разрешения компетентных органов выйти на сделку вообще нельзя будет). А покупатель об этом узнает, когда уже будет слишком поздно.

Многие думают, что достаточно проверить выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и задать вопрос: «нет ли у вас обременений и прописанных?» Это большое заблуждение.

— Закажите свежую выписку из ЕГРН, сроком не более 30 дней и с указанным правообладателем
— Убедитесь, что с момента предыдущего перехода права собственности прошел минимум год (а лучше три), тогда в суде, в случае оспаривания сделки, вас признают добросовестным приобретателем и шансов отстоять право собственности будет больше.
— Сравните ФИО и паспортные данные продавца с теми, что указаны в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. И да, каждая буква имеет значение.
— Убедитесь в наличии/отсутствии супруга(и) и попросите сделать нотариальное заявление/согласие перед сделкой
— Обязательно заказывайте Единый Жилищный Документ (ЕЖД) или выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что зарегистрированных в квартире нет. Потом скажете себе спасибо, что не приходится выселять никого через суд, тратя на это деньги и время.

3

Ошибка: Вносить аванс «на доверии»— без договора

Деньги можно потерять. Особенно если нет письменного соглашения.

— Работать только с соглашением, в котором прописаны все условия: срок,цена, обязательства сторон.
— Идеально — оформлять все с юристом или через агентство. И не аванс, а задаток, чтобы увеличить вероятность доведения сделки до конца.

Без бумажки— вы никому ничего не докажете и вернуть авансбудет крайне сложно. Как бы не хотелось довериться «на слово», не стоит этого делать. Пожалейте себя и свои нервные клетки.

4

Ошибка: Не сравнивать рынок перед покупкой

Можно заплатить на 1,5 миллиона больше — просто потому, что не было с чем сравнить и не было аргументов, которые можно было бы использовать для торга.

— Посмотрите 5–7 аналогичных объектов (важен метраж, этажность, материал и характеристики дома, ремонт и планировка)
— Используйте архив цен на cian.ru или domclick.ru, чтобы посмотреть, за сколько были проданы аналогичные квартиры в районе
— Используйте эту информацию, чтобы торговаться при покупке квартиры. Делайте это грамотно, аргументируя свою позицию и объясняя, почему вы просите торг.

Длясвоих клиентов я делаюаналитическую справку, где подробно расписываю, какой рыночный диапазон у покупаемой квартиры, чтобы можно было грамотно обсудить торг и прийти к нужному результату (то есть купить на самых выгодных условиях).
Если нужно – пиши в личные сообщения, помогу с этим.

5

Ошибка: Рассматривать квартиру только в одном районе.

Люди часто принципиально хотят купить квартиру в одном районе или даже на конкретной улице. Иногда это действительно оправдано, когда есть на то веские причины. Но это скорее исключение, чем правило.

Зачастую люди рассматривают какой-то район просто потому, что прочитали что-то о нем, увидели какую-то информацию или кто-то посоветовал. А на самом деле может оказаться, что в районе плохая инфраструктура, транспортная доступность и вообще несколько лет назад на этом месте была огромная свалка или промзона, последствия которой будут ощущаться еще годами.

- Тщательно изучать район. Можно походить в живую до станций метро/остановок общественного транспорта (на крайний случай есть Яндекс карты и панорама)
- Акцентировать внимание, есть ли в этом районе мед учреждения, магазины, детские сады и школы, которые нужны именно вашей семье.
- Обратиться к человеку, который может без лишних эмоций подробно рассказать об этой локации, чтобы вы могли все взвесить и принять окончательное решение.

6

Ошибка: «Хотим всё за неделю!»

Покупка квартиры занимает время. Выбор наилучшего варианта, торги, проверка собственника и недвижимости, одобрение ипотеки, оформление страховки, погашение обременения до сделки, сбор документов, регистрация сделки…

— Планируйте сделку минимум на 2 недели.
— При ипотеке — прибавьте ещё одну на всякий случай (некоторые банки одобряют ипотеку за считанные минуты, некоторые делают это днями и даже неделями)
— Четко следуйте инструкциям человека, который сопровождает вашу сделку. У него гораздо больше опыта в этом и он занимается этим ежедневно в отличие от вас.

Да, иногда бывает, что сделку можно провести быстрее – каждая ситуация индивидуальна. У меня самая быстрая сделка заняла 5 дней. От момента подписания соглашения о задатке до регистрации права собственности. Но это – исключение, а не правило.

7

Ошибка: Попытка вести сделку самостоятельно без подготовки

Это как строитьдом без проекта. Можно, но дорого и нервно. И на выходе, скорее всего, ничего хорошего не получится.

— Запросите у собственника расширенный пакет документов, чтобы убедиться в отсутствии проблем.
— Закажите хотя бы разовую проверку продавца и самой квартиры (это можно сделать через меня)
Не экономьтена юридическом сопровождении. Особенно в сделках на вторичном рынке, где всегда есть риски оспаривания сделки.

Я не настаиваю на полном ведении сделки. Иногда клиенту нужно только точечное сопровождение и я подключаюсь только на этапе проверки документов и проведения сделки. Но поверьте, риски, которые вы несете при самостоятельной покупке, не стоят того, чтобы потерять квартиру, деньги на которую достались большим трудом.

Составьте чек-лист на основе того, что я рассказал, и спланируйте свои действия

Подготовьте и тщательно проверьте все документы

Задать все неудобные вопросы продавцу

Делегировать то, в чём не уверены

Что делать, чтобы не попасть впросак?

О себе в двух словах

Работаю открыто и по-человечески: не уговариваю, не навязываю, а объясняю и говорю, как есть, оставляя за вами право выбора.

Работаю с новостройками и вторичкой, знаю нюансы и подводные камни.

Лучше всего обо мне скажут мои клиенты. Отзывы можно почитать тут

Я — Кирилл Тен, риелтор из Москвы.

За плечами десятки сделок, сложные кейсы и сотни часов переговоров.

Бонус: первичная консультация — бесплатно

Готов помочь вам сделать покупку безопасной и спокойной

Напишите мне в WhatsApp / Instagram / Telegram — и обсудим вашу ситуацию